A inadimplência é, sem dúvida, o maior desafio de qualquer gestão. Quando o caixa aperta e as contas do mês não fecham, é natural que o síndico queira resolver o problema rapidamente, oferecendo facilidades para que os moradores em atraso quitem seus débitos.
No entanto, existe uma linha tênue entre uma negociação eficiente e uma irregularidade grave. Muitos síndicos, na pressa de injetar dinheiro no condomínio, oferecem descontos em juros, multas e correção monetária por conta própria. Na Tractus, o nosso alerta é claro: o que parece uma solução amigável pode ser configurado como renúncia de receita.
De quem é o dinheiro?
O erro fundamental de muitos gestores é esquecer que o síndico não é o “dono” do dinheiro. Ele é um administrador de recursos terceiros. Os juros e as multas aplicados sobre as cotas em atraso pertencem à coletividade — ou seja, a todos os moradores.
- O Risco do “Perdão”: Se você retira os juros de um morador inadimplente sem autorização expressa na Convenção ou em Assembleia, você está, na prática, dando um benefício individual com o dinheiro dos vizinhos que pagam em dia.
- A Consequência: O conselho fiscal pode reprovar suas contas e, em casos levados à justiça, o condomínio pode exigir que o síndico reponha esses valores do próprio bolso (responsabilidade civil).
Como a Auditoria da Tractus identifica esses riscos?
Muitos desses acordos são feitos de forma informal e nem sempre aparecem com clareza nos balancetes mensais. A auditoria entra como um filtro de legalidade:
- Análise de Baixas Manuais: O auditor verifica por que uma unidade que devia, por exemplo, R$ 5.000,00 teve a dívida quitada por R$ 4.200,00. Onde foram parar os R$ 800,00 de diferença? Houve autorização para esse desconto?
- Conferência de Atas e Convenção: Buscamos a base legal. Se a Convenção diz que a multa é de 2% e os juros de 1%, o síndico não tem poder para alterar esses índices sozinho. O auditor aponta se o rito legal foi seguido.
- Prevenção de Favorecimentos: A auditoria garante que os acordos não foram feitos apenas para “amigos” da gestão, assegurando que, se houve uma campanha de conciliação, ela foi oferecida a todos os inadimplentes de forma igualitária.
3 Regras de Ouro para fazer Acordos com Segurança
Se você quer reduzir a inadimplência sem colocar o seu CPF em risco, siga estas recomendações da Tractus:
- Respeite a Convenção: Ela é a “lei” do seu prédio. Siga rigorosamente os índices de multa e juros previstos nela.
- Convoque a Assembleia: Se o objetivo é dar descontos para atrair o pagamento, leve a proposta para votação. Deixe que os moradores decidam se aceitam abrir mão de parte dos juros em troca do fôlego no caixa.
- Formalize em Cartório ou Sistema: Todo acordo deve ter um termo assinado e ser registrado no sistema da administradora. Evite o “pagamento por fora” ou o depósito em contas que não sejam a oficial do condomínio.
Conclusão: Transparência é o seu melhor Seguro
A auditoria não serve para engessar a gestão, mas para garantir que o síndico durma tranquilo. Um laudo técnico da Tractus confirmando que os acordos de inadimplência seguiram a lei e a vontade da assembleia é a prova definitiva de uma gestão honesta e profissional.
